중국 부동산 시장이 심각한 침체 상태에 놓여 있는 가운데, 인구 감소가 이 문제를 더욱 악화시키고 있다. 골드만삭스에 따르면, 중국의 도시 지역에서 신규 주택 수요는 앞으로 연간 500만 채 이하로 억제될 것으로 예상되며 이는 2017년 2천만 채의 절정기와 비교해 4분의 1에 불과한 수치다.

중국의 인구는 2035년까지 14억 명 이하로 감소할 것으로 보이며, 이는 신생아 수 감소와 노령 인구 증가가 원인으로 작용하고 있다. 2024년 정부 데이터에 따르면, 인구는 지난해보다 139만 명 줄어들었으며, 출생률 하락이 주된 요인으로 지목되고 있다. 골드만삭스 추정치에 따르면, 인구 감소는 2020년대에 매년 50만 채의 주택 수요를 감소시키고, 2030년대에는 연간 140만 채에 달할 것으로 예상된다. 이는 2010년대 인구 증가 시기에는 150만 채의 긍정적인 기여와 비교되는 수치다.

비록 2016년에 베이징이 한 자녀 정책을 완화했지만, 출산율은 여전히 감소 추세를 보이고 있다. 젊은이들이 결혼을 미루고 개인적인 삶을 추구하는 경향과 직업 불안정성이 결합되어 출산을 꺼리게 하고 있다. 이러한 문제에 대해 베이징의 출산 장려 정책은 그 효과가 제한적일 것으로 전문가들은 보고 있다.

또한, 최근 2년 동안 36천 개의 유치원이 문을 닫았고, 1천만 명 이상의 유아가 감소한 것으로 나타났다. 이 같은 통계는 초등학교에도 영향을 미쳐 2022년부터 2024년 사이에 1만 3천 개의 초등학교가 줄어들었다. 이는 Education Ministry의 공식 통계에 기반한 CNBC의 계산에 따른 결과다.

이러한 인구 변화는 우수한 학교 근처의 주택 시장에 부정적인 영향을 미치고 있다. 과거에는 좋은 학교에 접근할 수 있는 것과 주택 가격 상승에 대한 기대가 프리미엄을 형성했으나, 인구 감소와 지역 정부의 정책 변화로 이러한 가치가 줄어들고 있다. 덕분에, 주택 소유자들은 가격 하락을 우려하여 추가 매도를 고려할 가능성이 높아지고 있다.

부동산 시장은 2020년 말부터 겪고 있는 어려운 상황에서, 지난해부터 정부의 다양한 대책에도 불구하고 여전히 회복되지 않고 있다. 2025년 5월 신규 주택 가격은 7개월 만에 가장 빠른 속도로 하락했으며, 주요 30개 도시의 신규 주택 판매는 전년 대비 11% 감소했다.

도시화율의 증가가 앞으로 몇 년간 주택 수요에 긍정적인 영향을 미칠 것이라는 전망도 있지만, 많은 전문가들은 이러한 인구의 변화가 단기적이지 않으며, 시장에 대한 장기적인 저해 요소가 될 것으로 보고 있다. 그래서 현재는 일부 감소세가 도시화와 주택 업그레이드 수요에 의해 일부 보완될 가능성이 큰 상황이다.


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