중국의 부동산 시장이 긴 침체기를 겪고 있으며, 인구 감소가 이 상황을 더욱 악화시키고 있다. 골드만삭스는 중국의 도시에서의 신규 주택 수요가 앞으로 몇 년간 500만 채 아래에서 지속될 것으로 전망한다. 이는 2017년의 2천만 채에 비해 4분의 1에 불과한 수치이다. 이들 경제학자들은 최근 노트에서 "하락하는 인구와 둔화되는 도시화가 향후 주택 수요 감소를 시사한다"고 언급했다.

세계은행의 최신 자료에 따르면, 중국의 인구는 2035년까지 14억 3천만 명 아래로 감소할 것으로 예상되며, 이는 신생아 수 감소와 고령 인구 증가의 결합에 따른 결과이다. 중국 인구는 과거 3년 동안 감소세를 보였으며, 2024년에 발표된 정부 데이터에 따르면, 전년 대비 139만명이 줄어들었다. 골드만삭스는 2020년대에는 매년 50만 유닛, 2030년대에는 연간 140만 유닛의 수요 감소가 있을 것으로 추정하고 있다.

2016년 중국이 한 자녀 정책을 완화한 이후 출산율이 계속 감소하고 있으며, 정부가 제공하는 출산 장려금과 같은 정책의 효과는 한계가 있다고 전문가들은 지적한다. 청년층의 소득 정체, 직업 불안정, 불안정한 사회 보장 체계 등이 더 많은 출산을 저해하고 있다.

교육부의 공식 자료를 분석한 결과에 따르면, 지난 2년 간 3만 6천 개 유치원이 문을 닫아 학생 수가 1천만 명 이상 감소하였다. 이와 같은 하향 추세는 교육 기관의 근처의 주택 시장에도 영향을 미치고 있다. 과거에는 양질의 학교에 대한 접근성이 높은 주택들이 가격 상승을 이끌었지만, 인구 감소와 구역 기반 등록 정책의 축소로 인해 이 같은 주택의 추가 가치는 감소하고 있다.

중국 베이징에서 7세 아들을 둔 한 부모는 CNBC에 "2년 전 아파트 가격이 약 20% 하락했다"고 말했다. 그녀는 아들이 좋은 초등학교에 다니기 위해서 도시 평균 가격의 두 배에 해당하는 아파트를 구입했지만, 이제 그 가치가 떨어졌다.

부동산 시장은 2020년 말부터 심각한 침체를 겪고 있으며, 중앙과 지방 정부의 다양한 대책에도 불구하고 회복의 기미를 보이지 않고 있다. 최근 5월, 신규 주택 가격은 7개월 만에 가장 빠른 속도로 하락했다. 주요 30개 도시의 신규 주택 판매는 올해 상반기 11% 감소했으며, 이는 5월의 3% 감소에서 더욱 악화된 상황이다.

골드만삭스는 "투자용 부동산 소유자들은 앞으로 보유세를 계속 낮춰야 할 것으로 보이며, 이는 시장의 공급 과잉을 더욱 가중시킬 것"이라고 예상하고 있다. 이러한 인구 감소의 영향은 당장 나타나지 않겠지만, 수십 년에 걸쳐 서서히 나타날 것으로 보인다. 그러나 가까운 미래에는 도시화와 주택 업그레이드 수요가 이 감소분 일부를 상쇄할 것으로 전망된다.


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